這四年多來筆者一直不間斷的有在留意房地產，本意上是想買房，可是結果卻變成賣房，把手上的房子都陸續賣了。
最近感覺房價有稍微回軟，所以更積極去看房子。雖然明知道未來房子還有最少30%的修正空間，不過想買回的錢只用了之前賣掉的一小部分，所以感覺無論如何都是賺的。
去年12月12日去看了一間房子。看完之後並沒有進一步動作。上禮拜在591上看到該屋的開價往下調了約8.5%。感覺屋主真的有要出售的誠意，所以聯絡之前的仲介做進一步動作。昨天去覆看房屋，也出了價。
l 建物、土地、共有部分、車位的 --- 坐落、面積、權力範圍、持有人須從謄本裡詳細比對。
l 仲介在成交簽約前常常會漏掉『屋況說明書』，其實這個是要約前就必須要了解並附上的部分。
l 價款的給付約定。這部分要留意是否屋主的借貸款太高，造成沒辦法償清，而危害到後來的過戶和交屋。
如果借貸很接近買賣價金(譬如借貸800而房價可能少於900)，那最好是要打電話去銀行查詢是否還有其他的信用借款，不只是從謄本上去看就行，不然如果沒辦法只用賣屋款償清該銀行的借貸，那房屋就沒辦法塗銷設定。
l 預約之成立。
本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，契約始成立生效。
關於此點，留意仲介是否把”送達”兩個字改成”通知”。"通知”有太多模糊的空間，筆者個人認為如果會刻意變動這兩個字的，就不是很實在的仲介。
l 要約撤回權。
要約書有設定期限，過了自動失效。在前項預約還未成立前的有效期間，如想撤回，那必須用郵局存證信函，或以書面親自送達賣方。
(不實在的仲介會去改上一項的送達但不會去改這一項的送達)。
l 簽訂不動產買賣契約書之期間
本要約書成立之日起 日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書。
原意是雙方協商指定地政士，但是仲介會預設了他們自己的地政士。當然如果買方同意後是可以，可是這在仲介卻是強制性。
l 不履約簽訂房地產買賣契約書的處罰。
除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行簽立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三以下之損害賠償金。
一般仲介版的邀約書沒有紅色的這一段，如果仲介與屋主簽賣屋協議或和買方簽要約，內容不夠詳盡，那常常會造成買賣契約之雙方無法合意。這時候怎麼辦？麻煩！
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l 要約書內不得記載的部分：在契約成立前，受託人得向消費者收取斡旋金、訂金或其他任何名目之費用。
就是在簽訂買賣合約之前，仲介不能向買方主張任何酬勞。
就是說官方是認定仲介的酬勞必須要達成買賣合約，仲介的責任也不是完成買賣簽約即完成，必須協助買賣方到順利交屋為止。
但是因為這是法規，不是範本，所以仲介的要約書上不會寫。
萬一要約成立但是訂約卻出問題(有可能是買方或賣方反悔、有可能是雙方之前沒說清楚、等等)，這時候除了上一條3%的賠償之外，仲介會主張"他的服務已經達成"，所以要獲得邀約書上所說的酬勞(1~2%)。因而產生糾紛。
在法律上，買賣簽約還沒完成，仲介就不能請求酬勞。就算買賣簽約完成，買方也可以只先付一半，另一半等交屋時再付 (通常仲介會想簽約時就全拿，不過筆者也遇過幾次仲介自己說交屋後再全付就可以)。
l 價金履約保證。
大部分的仲介公司提供的價金履約保證都是和建築經理公司合作辦理，並由建築經理公司出具保證書，開辦費用比一般的銀行便宜一些。但是依過往的經驗，這類的履保，立場比較沒那麼中立。
但某些大品牌的仲介會搭配正常的銀行體系，較為可靠。費用上大約為買賣方各付成交總價的萬分之六(如果仲介能吸收部分那更好)。
如果是建築公司辦的履保，那簽買賣合約時，只會授權由代書代理。如果是銀行履保，銀行會派人來現場簽約(感覺比較正式)。
如果邀約書上沒提"履約保證"，那最好記得加上付條。
以上列出的只是重點，不是全文，本處未提到的，也請大家留意。
有甚麼特別要求一切白紙黑字先在要約書上寫下來，不要仲介的口頭為憑也不要想等到買賣簽約時再寫就好。
有甚麼特別要求一切白紙黑字先在要約書上寫下來，不要仲介的口頭為憑也不要想等到買賣簽約時再寫就好。
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筆者這次接到的要約書裡面被仲介刪改得比較偏袒他自己，被點出後，還託詞說內文都是律師看過的，要修改或添加也要律師說了才算。所以我們這種小老百姓就算拿出了官方版本來提議修正都有困難。
最後筆者放棄買該房屋，一向買房謹慎，所以從沒中途毀約過。雖然仲介更改的部分不太會影響筆者的購買，但是那種霸氣的大公司態度，一切以自我為主。真搞不懂到底是誰幫誰服務，誰賺誰的錢。
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